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Aus der Energieeinsparverordnung EnEV wird das Gebäudeenergiegesetz GEG

Was ändert sich für Vermieter, Verkäufer und Hauseigentümer? Seit 01.11.2020 ist das neue „Gesetz zur Einsparung und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG)“ in Kraft und löst somit die „Energieeinsparverordnung – EnEV“ ab. Das lang diskutierte Gesetz GEG führt somit das EnEG und das EEWärmeG und die EnEV zusammen.

Welche Neuerungen entstehen dadurch für Vermieter, Verkäufer und Hauseigentümer? Lange im Vorfeld wurden verschiedenen Themen diskutiert. So wurde zum Beispiel die Abschaltung und sogar ein Verbot für Öl-Heizungen gefordert, Kellerdecken sollten gedämmt werden und Verpflichtungen zum Einsatz erneuerbarer Energien waren im Gespräch.

Was ist von den Forderungen geblieben?

Verbot Öl-Heizung

Im Entwurf des GEG und in zuvor erfolgter Diskussion wurde oft ein Verbot zum Neueinbau von Öl-Heizungen gefordert. Im Gebäudeenergiegesetz selbst findet sich jetzt unter §72 Absatz 4 nur noch ein stark abgeschwächtes Verbot mit zahlreichen Ausnahmen. Somit dürfen ab dem 01.01.2026 keine Heizkessel, die mit Heizöl oder mit festem fossilem Brennstoff beschickt werden in ein Gebäude eingebaut werden. In den Ausnahmen ist aber gleichzeitig, unter anderem zu lesen, dass die „anteilige Nutzung“ von erneuerbaren Energien einen Einbau ermöglicht. Ebenso ausgenommen sind Gebäude, bei welchen kein Anschluss an ein Gasversorgungsnetz oder Fernwärmeverteilungsnetz hergestellt werden kann oder der Anschluss zu einer „unbilligen Härte“ führt.

Alte Heizung

Dämmung Fassade

Keine Panik für Hauseigentümer. Es besteht nach wie vor keine Verpflichtung das eigene Haus zu dämmen, wenn keine besonderen Umbauten erfolgen. Wenn jedoch Bauteilgruppen in einer gewissen Weise geändert werden kann dieses dazu führen, dass die Verpflichtungen zur Dämmung des gesamten Gebäudes greifen.

Fenster

Entgegen der oft gehörten Meinung besteht auch keine Verpflichtung zum Austausch „alter“ Fenster.

Heizung älter als 30 Jahre

Bereits in der alten Energieeisparverordnung war davon die Rede, dass alte Heizungsanlagen (älter 30 Jahre) außer Betrieb genommen werden müssen. Diese Regelung hat auch Einzug in das neue Gebäudeenergiegesetz gefunden. Aber Vorsicht! Dies bedeutet nicht, dass automatisch alle Heizungsanlagen mit hohem Alter ausgetauscht werden müssen. Die weit verbreitet Panikmache ist unbegründet. Es gibt zahlreiche Ausnahmen und somit müssen nur ganz wenige Heizungsanlagen ausgetauscht werden. Nur ein Beispiel: Brennwert und Niedertemperatur-Heizungsanlagen sind von der Austauschpflicht ausgenommen. Die „Abgaswerte“ haben ebenfalls nichts mit einer Austauschpflicht zu tun. Das ein Wechsel der Heizungsanlage sinnvoll ist um umweltbewusster und sparsamer zu leben ist natürlich selbstverständlich. Aber die Entscheidung liegt bei jedem selbst.

Dämmung oberste Geschossdecke

Ein Thema welches in der täglichen Praxis oft vorkommt und von Eigentümern nicht eingehalten wird. Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist Pflicht. War sie aber bereits in der alten EnEV. Hier sollte kein Eigentümer leichtsinnig sein. Bei Nichteinhaltung drohen empfindliche Strafen die schnell in einem 5-stelligen Bereich liegen.

Immobilienmakler

Wir als Geipel Immobilien GmbH achten bereits seit Jahren sehr genau auf die Einhaltung aller Verpflichtungen, um Vermieter und Verkäufer vor Strafzahlungen zu schützen. Leider müssen wir jedoch oft beobachten, dass viele unqualifizierte Immobilienmakler die Einhaltung der EnEV in der Vergangenheit etwas sagen wir „stiefmütterlich“ handhabten. Wurden im §16a der EnEV geregelt welche Daten bei der kommerziellen Veröffentlichung von Immobilienanzeigen benannt werden mussten, wurde hierzu nur der Verkäufer verpflichtet, nicht der Immobilienmakler. Dieses hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) nun im §80 Abs. 4 klargestellt.

Hier wird der Verkäufer und der Immobilienmakler gleichermaßen benannt. Immobilienmakler, welche das noch immer gekonnt ignorieren sollten sich mit §108 GEG, den Bußgeldvorschriften, beschäftigen. So ist hier zu entnehmen, dass zum Beispiel, das Vergessen von Pflichtangaben gem. §87 Abs. 1 (kommerzielle Immobilienanzeigen), das nicht rechtzeitige, nicht richtige, nicht vollständige Übergeben des Energieausweises mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu € 10.000,- geahndet werden kann. Wenn Ihr Immobilienmakler dieses ignoriert kann hier durchaus der Vermieter oder Verkäufer haften.

Ausstellung Energieausweis

Eine Verschärfung ist im Bereich der Vorgaben an den Ausstellungsberechtigten von Energieausweisen eingeführt worden. Im §84 wird nun die Ortsbegehung des Gebäudes oder zumindest eine Überprüfung der energetischen Eigenschaften anhand von geeignetem Bildmaterial vorgeschrieben. Die Ausstellung und die Beauftragung von Energieausweisen werden somit umfangreicher. Die ersten Dienstleister haben in diesem Zusammenhang bereits eine Erhöhung der Kosten für die Ausstellung in Aussicht gestellt.

Einige „Fachleute“ sagen, dass das GEG nicht viel Neues mit sich gebracht hat. Nun das mag sein, aber die Unwissenheit der Regelungen im Gebäudeenergiegesetz können sehr schnell sehr teuer werden. Aus diesem Grund sollten Vermieter und Verkäufer nur auf qualifizierte Immobilienmakler setzen. Denn die wenigsten Makler besitzen fundierte Fachkenntnisse über die Regelungen und Aussagen eines Energieausweises und können diese überprüfen.

 

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