Neubaugebiet in Bad Orb Michaelstraße / Lauzenstraße

Was lange braucht ...

Nach Jahrzehnte der Planung und Verhandlungen konnte im Jahr 2019 der Spatenstich für das Neubaugebiet Bad Orb "Michaelstraße / Lauzenstraße" erfolgen.
Zuvor wurde über 40 Jahre verhandelt und diskutiert wie und in welchem Rahmen das Baugebiet umgesetzt werden soll und kann. Als ein wichtiges und großes Politikum wurde das Vorhaben von Wahl zu Wahl verschoben und neu erfunden.

Aber das Ergebnis zählt.

Die Entwicklung werden wir hier auf dieser Seite beobachten und fortlaufend aktualisieren. Eine Fotohistorie befindet sich am Ende dieser Seite. Aktuelles Foto: Juli 2020

Einige Eckpunkte des Bebauungsplanes

Was darf und kann gebaut werden

In einem Bebauungsplan werden die Möglichkeiten der Bebauung festgelegt. Im Bebauungsplan für das Baugebiet Bad Orb "Michaelstraße / Lauzenstraße" sind unter anderem folgende Festsetzungen zu finden. (Quelle Foto: Auszug aus dem B-Plan der Kurstadt Bad Orb).

In den roten Flächen ist eine Bebauung möglich, wenn sie anderen Festlegungen nicht widerspricht. Die gelben Flächen zeigen die geplanten Straßen. Weiße Flächen, innerhalb des Geltungsbereiches, sind nicht zu bebauen.

Das gesamte Gebiet wird als "WA"- Gebiet bezeichnet. Was das genau regelt steht in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) § 4.
Dort steht:
§ 4 Allgemeine Wohngebiete
(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.
(2) Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3. Anlagen für Verwaltungen,
4. Gartenbaubetriebe,
5. Tankstellen.

Selbstverständlich ist dies nicht die einzige Festsetzung. Die genauen Details und Punkte des B-Plans sind aus der Legende zu entnehmen. Vor einem Bau oder der Absicht bauen zu wollen ist der Blick in den Bebauungsplan und die dazugehörige Legende Pflicht. Nur wer diese kennt kann abschließend beantworten "wie" und "was" gebaut werden darf. Der aktuelle Plan ist auf der Seite der Kurstadt Bad Orb hinterlegt oder kann im Bauamt eingesehen werden.

GRZ und GFZ Festsetzungen

Weitere Festsetzungen sind zum Beispiel die GRZ und GFZ. Zur Erläuterung:

Die GRZ (Grundflächenzahl) gibt an wieviel Quadratmeter der Grundstückfläche überbaut werden dürfen. Hier 0,3.
Die GFZ (Geschossflächenzahl) gibt an wieviel Quadratmeter Wohnfläche auf dem Grundstück insgesamt gebaut werden dürfen. Von 0,5 bis 0,6.

Was gibt das "Z" genau an?

Das "Z" steht für die Vollgeschoss welche auf dem jeweiligen Grundstück erstellt werden dürfen. Von Bundesland zu Bundesland ist die Definition der Vollgeschosse unterschiedlich. Für Bad Orb ist die Landesbauordnung Hessen zu verwenden.

§2 Absatz 5 (nur Auzug):
..."Vollgeschosse sind oberirdische Geschosse, die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber mindestens einer Außenwand des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) und ein Geschoss mit mindestens einer geneigten Dachfläche ist ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Die Höhe der Geschosse wird von Oberkante Rohfußboden bis Oberkante Rohfußboden der darüber liegenden Decke, bei Geschossen mit Dachflächen bis Oberkante der Tragkonstruktion gemessen. Untergeordnete Aufbauten über Dach und untergeordnete Unterkellerungen zur Unterbringung von maschinentechnischen Anlagen für die Gebäude sind keine Vollgeschosse." ...

"o" für "offene Bauweise"

Auch die Bauweise (offen oder geschlossen) ist vorgegeben. Im Baugebiet "Michaelstraße / Lauzenstraße" ist eine offene Bauweise vorgegeben. Was genau das ist regelt die BauNVO § 22. Dort ist unter Absatz 2 folgendes zu lesen: "In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Die Länge der in Satz 1 bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m betragen. Im Bebauungsplan können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Einzelhäuser, nur Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nur zwei dieser Hausformen zulässig sind."