Nicht durch das „Heizungs-Gesetz“ sondern durch die EU-Gebäuderichtlinie drohen Immobilieneigentümern erhebliche Mehrkosten in den nächsten Jahren.

Das „Heizungsgesetz“ ist nicht das Problem, welches auf Immobilieneigentümer in Zukunft zukommen wird. In Deutschland wird auf einem sehr niedrigem Niveau über die Erreichung der Klima-Schutz-Ziele nachgedacht. Wenn man sich dagegen die Vorhaben der EU anschaut, werden erst die tatsächlichen Herausforderungen für Eigentümer einer Immobilie sichtbar. Denn die EU ist mit Ihren Vorgaben ein großer Schritt weiter als die in Deutschland anstehenden Pflichten durch das neue Heizungsgesetz (Hinweis zur Klarstellung: Tatsächlich gibt es kein Heizungsgesetz, sondern es handelt sich um eine Änderung des Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG). Hier insbesondere um Änderung des §71).

Die EU-Gebäuderichtlinie sieht eine Reduzierung des Energiebedarfs in weitaus größeren Dimensionen vor als das Gebäude-Energie-Gesetz. In der Planung ist ein Vergleich des Gebäudeenergiebedarfs/ -verbrauchs auf Grundlage von Energieeffizienzklassen. Diese sind den meisten Eigentümern und Mietern bereits aus dem Energieausweis bekannt. Die Klassen gehen in Deutschland von A++ (beste Klasse) bis H (schlechteste Klasse). So weit sind wir im europäischen Vergleich (fast) alle gleich. Denn auch die anderen europäischen Länder verfügen über Energieausweise mit Energieeffizienzklassen. Auf den ersten Blick ist somit eine Vereinheitlichung und Einigung auf zulässige Energieeffizienzklassen nachvollziehbar und sinnvoll.
Das Problem liegt jedoch im Detail. Nehmen wir an ein Gebäude befindet sich in Deutschland und hat einen Energiebedarf von über 280 kWh/m²a (Kilowattstunden pro m², pro Jahr), somit befindet sich dieses Gebäude in der schlechtesten Energieeffizienzklasse „H“. Würde sich das gleiche Gebäude jedoch in Frankreich befinden hätte es wohl immer noch einen angenommenen Energiebedarf von 280 kWh/m²a, befände sich aber in der Klasse „D“. Verschieben wir das Gebäude nach Rumänien dürfen wir uns über die Klasse „C“ freuen. Dies bedeutet, dass es wohl gleichlautende Klassen gibt, jedoch sind die Grenzwerte in den jeweiligen Klassen total unterschiedlich und somit keinesfalls vergleichbar. Mit anderen Worten: Es werden Äpfel mit Birnen verglichen.

Wenn man sich nun mit dem Wissen, dass es keine einheitlichen Energieeffizienzklassen gibt, die angestrebten Ziele der EU-Gebäuderichtlinie ansieht bedeutet das folgendes: Gebäude mit einer schlechten Energieeffizienzklasse von „G“ oder „H“ sollen bis zum Jahr 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse „F“ erreichen und bis zum Jahr 2033 die Klasse „E“. Wenn bis dahin keine tatsächliche Vereinheitlichung der Energieeffizienzklassen und den damit verbundenen Grenzwerten stattgefunden hat, sind Gebäude in Deutschland offensichtlich mit weitaus höheren Kosten für die energetische Sanierung belastet als in anderen EU-Ländern.

Auch ist zu bemerken, dass die Verbesserung des Energiebedarfs für einige ältere Gebäude im Bestand zu einer finanziellen „Mammut-Aufgabe“ werden wird. Alleine der Austausch einer Heizung ist in den meisten Fällen nicht ausreichend zu Erreichung der EU-Vorgaben. Die Auswirkungen auf die Eigentümer sind offensichtlich. Aber auch die Mieter werden die Auswirkungen der EU-Richtlinie zu spüren bekommen. Selbstverständlich werden durch Erneuerungen am Gebäude die Nettomieten steigen, auch wenn es keine oder evtl. nur noch eine eingeschränkte Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung geben wird.

Und somit ist klar: Das „Heizungsgesetz“, über das sich bereits vielen Aufregen, ist nur ein kleiner Anfang von dem was in den nächsten Jahren auf Eigentümer und auch auf Mieter zukommen wird.