Erschließungskosten und Ausbaubeiträge

Erschließungskosten sind den meisten Grundstückeigentümern in mehr oder weniger guter Erinnerung. Sie fallen an wenn ein Grundstück erstmalig erschlossen wird. Hierbei geht es im wesentlichen um die Herstellung von Straßen, Wegen, Ver- und Entsorgungsanlagen sowie die Versorgung der Grundstücke mit Energie. Genau geregelt ist dieses im §§ 127 ff. Baugesetzbuch, kurz BauGB.

Zu unterscheiden und differenziert zu sehen sind im Gegensatz zu den Erschließungskoten die Ausbaubeiträge. Diese umfassen zum Beispiel die Instandhaltung und Erneuerung oder Erweiterung bereits vorhandener Erschließungsanlagen. Das bedeutet sie fallen im laufe der Zeit an, und werden von den Kommunen gemäß Satzung bzw Kommunalabgabengesetz berechnet und festgelegt. Die Ausbaubeiträge werden von Kommune zu Kommune sehr unterschiedlich erhoben. So sind viele Kommunen in den letzten Jahren dazu übergegangen die Ausbaubeiträge nicht mehr auf die Bürger umzulegen. Andere hingegen halten an ihren Satzungen fest und legen Beiträge auch weiterhin auf die Eigentümer um. Zu beobachten ist oft in diesem Zusammenhang, dass in Kommunen welche keine Ausbaubeiträge mehr erheben die Grundsteuer mehr steigt als in Kommunen, welche weiterhin die Kosten umlegt. Welches System besser oder schlechter ist, ist von Fall zu Fall zu unterschieden und soll an dieser Stelle nicht abschließend beurteilt werden

Ein sehr wichtiges Detail bei der Abrechnung der Erschließungskosten und Ausbaubeiträge ist der Zeitpunkt der Erhebung. Die Erhebung erfolgt oft in mehren Teilzahlungsaufforderungen. Hierbei wird häufig übersehen wann und ob eine Endabrechnung durchgeführt wurde. Viele Grundstückeigentümer sind im Glauben, dass alles bezahlt sei, jedoch erfolgte nie eine Endabrechnung. Somit kann ein Risiko der Nachforderung der Kommune gegen den Eigentümer bestehen. Auch eine Verjährung des Anspruches ist nicht immer nach wenigen Jahren gegeben. Unter Umständen können somit viele Jahre nach den durchgeführten Maßnahmen Zahlungsbescheide die Eigentümer treffen.

Besonders beim Kauf oder Verkauf von bebauten oder auch unbebauten Grundstücken ist Sorgfalt geboten. Da, wie zuvor beschrieben, eine Verjährung unter Umständen sehr lange dauern kann, sollte jeder Käufer einer Immobilie sich über den tatsächlichen Stand der ggf. anfallenden Kosten informieren. Eine einfache Erklärung des Verkäufers sollte hierfür nicht ausreichen, es sei denn er kann eine aktuelle schriftliche Mitteilung der Kommune vorlegen. Besser sei jedem Käufer geraten entsprechende Informationen selbst bei der Kommune einzuholen, oder einholen zu lassen. Hierbei lässt sich auch oft erfahren welche Maßnahmen in Zukunft evtl. bereits geplant sind. Auch wenn in Notarverträgen immer Regelungen zu Erschließungskosten und Ausbaubeiträgen aufgenommen werden, kann sich jeder viel Ärger ersparen wenn er im Vorfeld die Details klärt. Denn wer kann schon sagen ob der Verkäufer noch auffindbar ist, wenn der Gebührenbescheid der Kommune dem neuen Eigentümer zugeht, auch wenn diese Baumaßnahme bereits Jahre zurückliegt.